Investeren in vastgoed is niet alleen weggelegd voor superrijken. Een klein spaarpotje is vaak voldoende. Je hoeft dus niet meteen honderdduizenden euro’s op tafel te leggen om een appartement of vakantiehuis te kopen. Want door geld te lenen en gebruik te maken van het hefboomeffect kan je met een klein budget toch investeren in vastgoed.
Het hefboomeffect ontstaat wanneer je bij de aankoop van een investeringsvastgoed gebruik maakt van een goedkoop krediet met een lage rentevoet, en je eigen inbreng tot een minimum beperkt. Het geleend kapitaal zorgt namelijk voor een hoger rendement op je investering. Op deze manier zal je vermogen sneller aangroeien.
Om de werking van het hefboomeffect in vastgoed duidelijk te maken, geven we een vereenvoudigd voorbeeld. We vergelijken de aankoop van een appartement met en zonder lening:
In dit voorbeeld kopen we een appartement voor de prijs van €250.000. We verhuren dit voor €1.000/maand, want neerkomt op een jaarlijkse huuropbrengst van €12.000. Daarnaast verwachten we een meerwaarde op het vastgoed van 3,50%, omdat het in een heel populaire buurt ligt.
Wanneer we in dit appartement investeren zonder een lening, zouden we het volledige bedrag uit eigen zak betalen. We krijgen dan een rendement van 4,80% op de huuropbrengsten, en 3,38% op de meerwaarde. In totaal komen we op een rendement van 8,18% uit.
In de laatste kolom maken we gebruik van het hefboomeffect. We investeren €50.000 euro uit eigen zak (25% van het totaalbedrag) en lenen de overige €200.000 bij de bank tegen een interestvoet van 2%. De jaarlijks aflossing bedraagt dan €4.000. Na aftrek van onze interestbetaling behalen we een rendement van 16% op onze eigen inbreng door de huurinkomsten.
Maar er is ook nog een hefboom op de meerwaarde van het vastgoed. Die stijgt ongeacht je eigen inbreng. Met een lening komen we dus op een rendement van 14,89% uit.
Zonder lening bedraagt het totale rendement 8,18%, terwijl dit met een lening stijgt tot 30,89%. Dat is het vastgoed hefboomeffect in werking.
Bovendien zijn er ook fiscale voordelen verbonden aan een financiering met een banklening. Door de inbreng van het eigen vermogen te beperken, blijft er meer budget over om te investeren in ander vastgoed. En zo neemt jouw rendement nog toe.
Belangrijk om te weten is dat het hefboomeffect in twee richtingen werkt. Wanneer het pand moeilijk verhuurd raakt of indien de jaarlijkse meerwaarden sputteren, zal het verlies groter zijn. Hoe meer je leent, hoe sterker je het verlies per geleende euro voelt. Houd hiermee rekening wanneer je een pand koopt en een financiering aangaat.
