Investeren in buitenlands vastgoed

Investeren in vastgoed staat bekend als veilige en waardevaste investering. Het is één van de beste manieren om je spaargeld meer te laten opbrengen dan wanneer je het op een spaarboekje laat staan.

Vastgoed is vooral aantrekkelijk door het hefboomeffect en het dubbele rendement: in de meeste gevallen vindt namelijk een waardestijging plaats én geniet je van maandelijkse huurinkomsten. Dubbel check! Nu rest nog de vraag: waar ga je vastgoed kopen? Blijf je in je vertrouwde omgeving, of kijk je uit naar vastgoed in het buitenland? Lees verder in dit artikel waarom buitenlands vastgoed het overwegen waard is.

Drie redenen om te investeren in buitenlands vastgoed

1. Een tweede verblijf op een vakantiebestemming

Vastgoed in het buitenland dient in veel gevallen niet enkel als investering, maar ook als tweede verblijf. Je kunt het vastgoed zelf gebruiken als vakantiewoning én in de periodes waarin je niet aanwezig bent, kun je de woning in het buitenland verhuren.

Je geniet dus van een eigen vakantiehuis zonder verblijfkosten én je plukt bovendien de vruchten van de huurinkomsten.

2. Verhuren in het buitenland is niet meer complex

Omdat je vastgoed zich in het buitenland bevindt, lijkt het moeilijk om de vinger aan de pols te houden wat betreft verhuring. Toch is het vandaag de dag mogelijk om alles op afstand te regelen. Door de opkomst van grote verhuurplatforms zoals booking.com en AirBnB hoef je zelf nog weinig te doen. Je kan namelijk werken met een medeverhuurder die ter plaatse alles regelt. 

Wil je alles volledig uitbesteden? Dan kan je ook aanspraak maken op een makelaar ter plaatse. Zo hoef je je geen zorgen maken over de verhuring van je vastgoed in het buitenland. Natuurlijk zal je wel op de nodige kosten moeten rekenen als je een beroep doet op een makelaar ter plaatse.

3. Rendementen

Uit cijfers blijkt dat het gemiddelde brutorendement van Belgisch vastgoed 4,57% is. Dat is het rendement voor aftrek van allerlei kosten. Portugal, Ierland en Moldavië scoorden beter op vlak van brutorendement. 

Natuurlijk hangt het rendement af van verschillende factoren, zoals de ligging, verhuurprijs, demografische factoren, enzoverder. Als je de desbetreffende vastgoedmarkt vooraf grondig analyseert, kun je dus ook in het buitenland een mooi rendement verkrijgen. 

Klaar voor een investering in vastgoed in het buitenland? Bekijk zeker de projecten van Track.be.

Hoe wordt buitenlands vastgoed belast?

De fiscale regels rond huuropbrengsten van vastgoed in het buitenland zijn recent veranderd. Tot kort was het zo dat huuropbrengsten van Belgisch vastgoed op het geïndexeerde kadastraal inkomen belast werden, terwijl je op buitenlands vastgoed belast werd op de werkelijke huurinkomsten. 

Deze regeling lag onder vuur, waarna het Hof van Justitie van België hiervoor heeft veroordeeld. Sindsdien werd deze regeling rechtgetrokken door ook vastgoed in het buitenland te belasten op het geïndexeerde kadastraal inkomen vanaf aanslagjaar 2022. Waar je vroeger dus zwaarder belast werd op vastgoed in het buitenland, is dit vandaag de dag niet langer zo! 

Dubbele belasting?

In de meeste landen word je belast op het onroerend goed dat je daar bezit. Word je dan in België ook nog eens belast? Neen, in de meeste gevallen niet! België heeft met heel wat landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten wat wil zeggen dat buitenlandse onroerende inkomsten niet opnieuw in België belast worden. 

Wél is er sprake van progressievoorbehoud. Dit wil zeggen dat de buitenlandse onroerende inkomsten niet belast worden, maar dat ze wel bij je belastbaar inkomen geteld worden. Zo kan het dus zijn dat je in een hogere schijf van belastingtarief zal vallen door dit progressievoorbehoud. 

Is er geen dubbelbelastingverdrag afgesloten, dan betaal je in België wel belastingen op het buitenlands onroerend goed. De te betalen belasting hierop wordt wel gehalveerd indien je reeds belastingen hebt betaald in het land waar je vastgoed gelegen is.

Meerwaardebelasting?

In geval van Belgisch vastgoed word je niet belast op een eventuele meerwaarde bij verkoop van het vastgoed, op voorwaarde dat het onroerend goed langer dan vijf jaar in je bezit was. 

Dat is voor vastgoed in het buitenland niet altijd het geval. Zo wordt de eventuele meerwaarde in Frankrijk belast aan een tarief van 19%. In Spanje is dit ook 19%, op voorwaarde dat je geen fiscaal resident bent. In Nederland is bij verkoop geen meerwaardebelasting verschuldigd. In Italië ben je geen belasting verschuldigd op meerwaarde op voorwaarde dat je het goed pas na vijf jaar verkoopt.

Waar moet je op letten alvorens je aan een investering in het buitenland begint?

Buitenlandse vastgoedmarkt

Dat de vastgoedmarkt in België het goed doet, daar kun je op rekenen. Maar geldt dat ook voor de vastgoedmarkten in het buitenland? Het is erg belangrijk je hierover op voorhand te informeren. 

De huizenmarkt in Spanje heeft bijvoorbeeld een dieptepunt gekend in 2014-2015. Toen stonden de huizenprijzen zo laag en was een investering in Spaans vastgoed erg interessant. 

Het is dus aangewezen steeds de tendensen op de buitenlandse vastgoedmarkten goed in het oog te houden. Externe factoren zoals crisissen en oorlogen kunnen deze mogelijks sterk beïnvloeden. Ook een stijgende of dalende rente is van belang. De boodschap is dus: informeer jezelf grondig!

Lokale belastingen en wetgeving

Ook de regelgeving omtrent vastgoed kan variëren van land tot land. Te beginnen bij registratierechten. België is een koploper op vlak van registratierechten, deze liggen in de meeste landen namelijk iets lager.

In Frankrijk bedragen de registratierechten 5,09% tot 5,80%, afhankelijk van het departement. In Spanje varieert het dan weer tussen 6% en 10% en in Nederland slechts 2%. Een mooi voordeel dus, maar hou er wel rekening mee dat andere kosten zoals notariskosten en onroerende voorheffing ook kunnen variëren van land tot land.

Ook op vlak van verhuring kunnen er andere regels gelden dan bij ons. In Nederland wordt bijvoorbeeld btw op de huurprijs geheven. In andere landen, zoals Spanje, dien je verplicht een verhuurlicentie aan te vragen om je vastgoed te mogen verhuren. 

Zorg dus dat je op de hoogte bent van de lokale wetgeving en maak idealiter aanspraak op een buitenlandse makelaar of expert die je wegwijs kan maken in de regelgeving van het land waarin je wilt investeren.

Investeren in buitenlands vastgoed? Neem zeker een kijkje bij onze projecten en wie weet vind je wel een droomproject in het buitenland waarin jij kan investeren.

Investeren in vastgoed

Download de gratis gids over investeren in vastgoed in 2023