Investeren in Spaans vastgoed

Spanje is een populaire vakantiebestemming bij de Belgen. De Costa Blanca, de Costa del Sol, … Stuk voor stuk bestemmingen aan de Middellandse zee waar het goed vertoeven is. Het is dan ook niet raar dat veel Belgen op een gegeven moment een tweede verblijf kopen onder de Spaanse zon. Zeker sinds de coronacrisis is het besef gegroeid dat genieten belangrijk is. Maar is investeren in Spaans vastgoed wel een goed idee? Lees het hier. (Alvast een spoiler: ja!)

Een vakantie(t)huis onder de zon 

De eerste reden waarom het Spaans onroerend goed (met name residentieel vastgoed) een interessante investering is, is voor de hand liggend: Spanje als reisbestemming is de absolute topfavoriet bij Belgen. Wat heeft dit nu met investeren in vastgoed te maken? Wel, enerzijds bespaar je zelf op verblijfkosten wanneer je op reis gaat naar Spanje. Bovendien kan je er terecht wanneer je maar wilt. Thuiskomen in je eigen woning in Spanje, wie wil dit nu niet? Business before pleasure, zeggen ze, maar je kan de beiden ook gewoon combineren. 

Hoe start ik mijn zoektocht naar een woning in Spanje? – 5 tips

Goed voorbereid is half gewonnen. Koop niet halsoverkop een woning in Spanje die er op het eerste zicht goed uitziet: er zijn nog andere factoren om in acht te nemen. Wij geven je alvast 5 tips mee die belangrijk zijn in je zoektocht naar Spaans onroerend goed!

Koopjesjacht

Hoewel de tijden van de aanhoudende interessante koopjes op de Spaanse vastgoedmarkt (lees: tijdens de crisis tussen 2008-2013) voorbij zijn, zijn er nog steeds goede deals aan betaalbare prijzen te vinden. In bepaalde streken in Spanje, zoals Murcia en Valencia, betaal je een stuk minder dan in andere streken in Spanje. Op afgelegen plaatsen kan het nog goedkoper zijn, terwijl levendige gebieden dan weer duurder zijn. Het is dus belangrijk een afweging te maken tussen de ligging die je wenst en de aankoopprijs. En vooral: doe je research alvorens je begint met investeren is de boodschap!

Lijkt die research te moeilijk? Track.be helpt je met een overzichtelijke lijst van interessante vakantieverblijven!

Verken de streek

Wanneer het om investeren in vastgoed gaat, geldt altijd: location is key. In Spanje zijn de opties groot. De meeste mensen denken meteen aan een huis aan de zee in de Costa del Sol, de Costa Blanca of Costa Brava. Stel jezelf de volgende vragen – afhankelijk van je persoonlijke eisen natuurlijk –  voor je aan je zoektocht begint:

  • Spreekt de streek je aan? En ook: zal de streek andere toeristen aanspreken?
  • Is het mogelijk om te overwinteren op die plaats? 
  • Is er genoeg te doen in de buurt? 

Een gouden tip is: huur zelf een vakantiehuisje in de streek die je voor ogen hebt. Zo weet je waar je op moet letten en weet je meteen of de streek je aanspreekt.

Verhuurbaarheid

Heb je een streek gevonden die je aanspreekt? Check. Is dit bovendien een plaats die goed in de verhuurmarkt ligt? Dubbel check!

Je bent natuurlijk niet altijd zelf aanwezig in je tweede verblijf in Spanje, daarom is het belangrijk dat de woning ook afgestemd is op potentiële huurders. Een afgelegen woning in het binnenland zal interessant zijn voor enkele rustzoekers, terwijl een woning aan de zee en een levendig dorp op korte afstand een grotere groep toeristen zal aantrekken. 

Ook het type woning is belangrijk: een woning met 2 à 3 slaapkamers zal makkelijker te verhuren zijn dan een riante villa waarin enkel grote groepen kunnen verblijven. 

Huizen en appartementen die beschikken over een eigen of gemeenschappelijk zwembad worden doorgaans ook sneller verhuurd. Want zeg nu zelf, als je op vakantie gaat naar de zon, is verkoeling onmisbaar…

Ga in zee met een een professional die je vertrouwt

In tegenstelling tot in België, is vastgoed niet exclusief verbonden aan één makelaar. Het kan dus zijn dat je op verschillende makelaars aanspraak kan maken. Door deze non-exclusiviteit liggen de makelaarslonen een stuk hoger dan die van Belgische makelaars. Informeer je dus op voorhand grondig. Er bestaan ook Belgische makelaars die je volledig begeleiden bij het aankoopproces van een woning in Spanje.

Vraag op voorhand een NIE-nummer aan

NIE is de afkorting voor Número de Identidad de Extranjero. Dit is belangrijk en verplicht wanneer je vastgoed wilt aankopen in Spanje. Zonder dit NIE-nummer kan je daar namelijk geen officiële handelingen verrichten. Je kan dit gemakkelijk aanvragen via het Spaanse consulaat in België of in Spanje via het commissariaat van de nationale politie. De eerste optie is de goedkoopste maar kan snel 2 maanden in beslag nemen. Zorg dus dat je hier ruim op voorhand werk van maakt!

Wat met het kostenplaatje?

De crisis op de Spaanse vastgoedmarkt is zijn dieptepunt voorbij, maar nog steeds blijven de Spaanse vastgoedprijzen een stuk lager liggen dan die voor Belgische woningen. Een woning die in België 250.000 euro kost, kost in Spanje maar 180.000 euro. Bovendien betaal je op nieuwbouw vastgoed 10% BTW in plaats van 21%. 

En fiscaal?

Wanneer je vastgoed aankoopt in het buitenland, is het altijd verstandig om beroep te doen op een expert die kennis heeft van de lokale fiscaliteit. Wij sommen alvast in het kort op waar je je aan mag verwachten.

Vastgoedbelasting

Wanneer je in het bezit bent van onroerend goed in België, krijg je jaarlijks een aanslag in de bus voor onroerende voorheffing. Ook de Spaanse overheid rekent een impuesto sobre la renta de los no residentes (IRNR). Dit wordt, zoals in België, berekend op het kadastraal inkomen

Inkomstenbelasting

Wanneer je vastgoed aankoopt in België, word je belast op het kadastraal inkomen, en niet op de werkelijke huurinkomsten. Tot 2022 was het zo dat je op een tweede verblijf in het buitenland op de werkelijke huurinkomsten werd belast. Omdat dit niet eerlijk is, werd België veroordeeld door het Europees Hof om deze fiscale regeling aan te passen. 

Nu geldt dat je voor zowel buitenlands als Belgisch vastgoed belast wordt op het kadastraal inkomen. Dit is altijd lager dan het werkelijk huurinkomen, omdat het gebaseerd werd op huurprijzen op 1975. De Belgische fiscus stelt vanaf nu het kadastraal inkomen vast voor elk buitenlands vastgoed binnen Europa.

Je wordt overigens niet dubbel belast door België én Spanje. Er bestaat namelijk een dubbelebelastingverdrag tussen deze twee landen. Je wordt dus in België niet opnieuw belast op de huurinkomsten, maar wel worden ze bij je belastbaar inkomen opgeteld, waardoor de belastingdruk mogelijks kan stijgen. Het belastingtarief in Spanje is echter wel maar 19% op de eerste schijf aan inkomsten tot 12.450 euro tegenover 25% op de eerste schijf van 13.540 euro die bij ons in België geldt.

Vermogensbelasting

Je betaalt vermogensbelasting, ofwel ​​Impuesto sobre el Patrimonio, in Spanje als niet-resident wanneer je een vermogen hebt van meer dan 700.000 euro. Enkel het vermogen dat je in Spanje bezit telt hiervoor, dus wanneer je een woning bezit die minder gekost heeft dan 700.000 euro, word je vrijgesteld van vermogensbelasting.

Lenen: in Spanje of toch in België? 

Wanneer je besluit te lenen voor de aankoop van Spaans vastgoed, kan je zelf kiezen of je de lening in eigen land aangaat of toch in Spanje. Toch staan Belgische banken niet altijd te springen voor een hypotheek op Spaans vastgoed, omdat hun marktkennis hierover eerder beperkt is. 

Sommige banken staan dan enkel een lening toe wanneer je al een lening lopende hebt voor een andere woning. Je bestaande hypotheek wordt dan als het ware hergebruikt zodat je nieuwe notaris- en hypotheekkosten vermijdt. Voor je dit bepaalt, is het belangrijk enkele zaken te weten over lenen in Spanje: 

  • In Spanje is het nooit mogelijk om 100% van het aankoopbedrag te lenen: als niet-resident kan je maximum 70% hiervan lenen, indien je wel in Spanje woont is dit 80%. De rest en de aankoopkosten dien je dus zelf te betalen. 
  • In Spanje kan de looptijd van je lening tot 30 jaar bedragen.
  • Doorgaans werken Spaanse banken met variabele rente. Lenen met een vaste rentevoet is eerder uitzonderlijk.
  • Bij een aanvraag van een hypotheek in Spanje wordt gekeken naar je netto inkomen: samen met je andere woonlasten en andere kredieten of alimentatieverplichtingen mag de maandelijkse last voor de Spaanse hypotheek niet meer dan 35% van je netto inkomen bedragen.

Kortom: een woning in Spanje kopen is vooral weggelegd voor wie vakantie en investeren graag wil combineren. Het is belangrijk om je te verdiepen in de Spaanse regelgeving voor je eraan begint, zodat je achteraf optimaal kunt genieten van je buitenverblijf! 

Header Track invest