Gezien de historisch lage rentes op het spaarboekje is het een verstandige keuze om uw geld niet te parkeren op een spaarrekening, maar om het te gebruiken voor investeringen of beleggingen. Beleggen op de beurs gaat echter vaak gepaard met enig risico, daarom biedt beleggen in vastgoed voor veel mensen een oplossing.
Vastgoed is immers een stabiele belegging waarvan de waarde de voorbije jaren gestaag gestegen is. Er is de keuze tussen rechtstreeks of onrechtstreeks investeren in vastgoed. Onrechtstreeks beleggen is de meest laagdrempelige optie, aangezien u al met een klein budget kan beginnen aan uw vastgoedportefeuille.
Gezien de vele voordelen is vastgoed zeer populair in België. 2021 was het jaar waarin een recordbedrag aan nieuwe hypothecaire leningen werd afgesloten. Bovendien blijkt uit de laatste cijfers van de Europese Centrale Bank (uit 2017) dat circa zeven op de tien Belgische huishoudens in een eigen woning wonen, wat 10% meer is dan het gemiddelde in Europa. Maar wat maakt vastgoed nu zo populair? Hieronder vindt u een overzicht met de verschillende troeven:
Wanneer u vastgoed bezit, vallen er al een paar zorgen van uw schouders. U heeft namelijk een dak boven uw hoofd, wat zorgt voor gemoedsrust. Ook een investering in vastgoed is vaak zorgeloos, zeker wanneer u werkt met een verhuurdienst. U als investeerder zoekt enkel naar een onroerend goed met een hoog rendement en de verhuurservice doet de rest.
Belgische woningen worden al 30 jaar aan een stuk duurder. Sinds het jaar 2000 zijn de woningprijzen in ons land zelfs bijna verdrievoudigd. De vraag rijst natuurlijk of deze trend zich zal blijven doorzetten, maar aangezien de vraag groter is dan het aanbod is het antwoord hoogstwaarschijnlijk ja. Daarnaast stijgt niet alleen het gebouw in waarde, ook de grond zal meer opbrengen.
Uit een artikel van De Tijd blijkt dat een bruto rendement van 3% realistisch is. Dat cijfer kan oplopen door bijvoorbeeld een goede locatie uit te kiezen. Uw bruto rendement berekent u door de jaarlijkse huur te delen door de aankoopprijs van uw investering. Algemeen geldt dat hoe beter uw woning in de verhuurmarkt ligt, hoe hoger het rendement zal zijn. Daarnaast verdient u geld op het bedrag dat u leent, aangezien het huurrendement nu hoger is dan de interestvoet.
Verder stelt de aankoop van vastgoed u in staat om een passief inkomen te verwerven. Passief inkomen gaat om inkomsten die u verdient met weinig of geen inspanning. In geval van vastgoed gaat het om de huuropbrengsten, samen met de waardestijging van het onroerend goed.
Als u in eigen naam in vastgoed investeert en niet regelmatig vastgoedtransacties uitvoert, moet u in de eerste plaats geen belasting op de meerwaarde betalen wanneer u het onroerend goed ten minste vijf jaar later opnieuw verkoopt.
Dankzij de aftrek van intresten op de (hypothecaire) lening betaalt u bovendien minder personenbelasting op uw vastgoed. Ook kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering zijn aftrekbaar tot een bepaalde grens.Wie daarnaast onroerend goed verhuurt aan een privépersoon, die het vastgoed niet professioneel gebruikt, wordt belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent, dus niet op de werkelijk ontvangen huurinkomsten.
Door een investering in vastgoed wapent u zichzelf tegen inflatie. Waar uw spaargeld in waarde zal dalen op het spaarboekje, zal dat niet snel het geval zijn bij een vastgoedinvestering. Daarnaast bewegen huuropbrengsten mee met de inflatie dankzij de indexering. Is er inflatie, dan stijgen de huurprijzen en dus ook de huuropbrengsten.
Naast rechtstreeks in vastgoed investeren door een onroerend goed aan te kopen, is het ook mogelijk om onrechtstreeks in vastgoed te investeren door financiële producten te kopen die op hun beurt in vastgoed beleggen.
Wanneer u rechtstreeks in vastgoed wilt investeren, zijn er twee mogelijkheden. Enerzijds kunt u zelf het onroerend goed aankopen om dit vervolgens te verhuren. Anderzijds kunt u vastgoed kopen bij een vennootschap die later ook voor de verhuur en het onderhoud ervan instaat. U heeft meerdere mogelijkheden bij de keuze in het soort vastgoed, er zijn immers verschillende soorten vastgoed: appartementen, studentenkoten, serviceflats, garages, vakantieverblijven…
Daarnaast is het ook mogelijk om onrechtstreeks in vastgoed te beleggen, met andere woorden ‘papieren’ vastgoed aan te kopen. Bij een onrechtstreekse belegging gaat het dus om de aankoop van financiële producten waarbij u zelf het onroerend goed niet hoeft aan te kopen.
Een vastgoedaandeel is een eigendomstitel van een bedrijf actief in de vastgoedsector. Ze zijn volgens De Tijd gekend om hun goede huisvaderprofiel. Toch werden ook deze aandelen door elkaar geschud in het pandemie jaar 2020. Hier vindt u een overzicht van de vijf favoriete vastgoedaandelen van fondsbeheerder van DPAM, Olivier Hertoghe.
Vastgoedobligaties worden dikwijls beschouwd als een veiliger spaaralternatief dan vastgoedaandelen. Als u denkt aan beursgenoteerd vastgoed, denkt u er wellicht niet snel aan eens te kijken naar de obligatiemarkt. De Belgische vastgoedspelers zijn daar nochtans zeer actief. Dit jaar lanceerden enkele spelers de groene obligaties, namelijk obligaties waarvan de opbrengsten bestemd zijn om duurzame projecten te financieren.
Bij het beleggen in vastgoed via vastgoedobligaties is het belangrijk rekening te houden met enkele zaken. Hoe langer de lange looptijd van de obligatie, hoe hoger het rendement. Dit gaat echter gepaard met meer risico. U tekent als particuliere belegger in op een obligatie, wat eigenlijk een soort lening is aan dat bedrijf of de overheid. Vandaag is de onderneming financieel gezond, maar indien het gaat over een obligatie over 20 jaar weet u vandaag niet of de onderneming binnen 20 jaar nog financieel gezond zal zijn. Daarnaast kunt u door te beleggen in vastgoedobligaties met een beperkte looptijd sneller inspelen op rentestijgingen in de toekomst.
Ten tweede is diversificatie essentieel. Het is belangrijk om uw spaarkapitaal goed te spreiden over meerdere uitgevers van vastgoedobligaties. Het gaat om een gezonde balans vinden tussen het rendement enerzijds maar ook diversifiëring en kapitaalbescherming anderzijds. Bijkomend is het belangrijk een achtergrondcheck van de uitgever te doen. Staatsobligaties zijn het veiligst, maar dit hangt samen met een lager rendement.
Een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is een bedrijf dat belegt in vastgoed. Dat kunnen kantoren, opslagruimtes, woningen of gronden zijn. GVV’s zijn onderworpen aan enkele bijzondere regels, waardoor ze in ruil een belastingstatuut ontvangen dat voor zowel de vennootschap als de belegger interessant is. Het is de populairste manier om in papieren vastgoed te beleggen in ons land.
Eigen aan een GVV is dat ze minstens 80 procent van haar operationeel resultaat als dividend moet uitkeren. Dit resultaat betreft de huurinkomsten, verlaagd met kosten en belastingen. De roerende voorheffing op het dividend bedraagt 30%, tenzij de portefeuille bestaat uit zorgvastgoed. Dan bedraagt de roerende voorheffing slechts 15%.
Enkele belangrijke factoren om rekening mee te houden bij de keuze voor een GVV zijn: het dividendrendement, de vastgoedportefeuille, de schuldgraad, de premie of korting en de uitkeringsgraad of pay-out.
Vastgoedcertificaten geven recht op een gedeelte van de huurinkomsten en de verkoopopbrengst van het onroerend goed die met de uitgifte van die certificaten werden gefinancierd. Het is de oudste vorm van een papieren vastgoedbelegging in België.
Een vastgoedcertificaat heeft betrekking op 1 specifiek gebouw of gebouwencomplex, wat zorgt dat u volledig afhankelijk bent van dat ene gebouw. Daardoor is de verhandelbaarheid op de beurs ook allesbehalve optimaal. De koersen van deze producten kunnen dan ook zeer grote sprongen maken.
Beleggen in vastgoed via beleggingsfondsen is een volgende manier van onrechtstreeks beleggen. Een vastgoedfonds is een beleggingsfonds die kapitaal van u en andere beleggers investeert in de bouw of aankoop van onroerende goederen. Het is een goed alternatief wanneer u niet de verantwoordelijkheid of onverwachte kosten wilt dragen van een directe vastgoedinvestering. Er zijn verschillende fondsen beschikbaar naargelang het type vastgoed, sector of branche. Hier vindt u een overzicht van de beste vastgoedfondsen volgens Lynx.
Indirect investeren in vastgoed via vastgoedbeleggingen is een ideale manier om uw vermogen op te krikken, zonder vast te zitten aan de verantwoordelijkheid om het pand te onderhouden. Indirect in vastgoed investeren is flexibeler dan direct investeren in vastgoed. Beleggen in vastgoed brengt dan ook diverse voordelen op voor u als belegger.
Beleggen in vastgoed vereist geen grote investering. Zo heeft u voor de aanvraag van een hypothecaire lening bij de bank voor uw vastgoedinvestering een eigen inbreng nodig die meestal 20% van het aankoopbedrag bedraagt. Door te beleggen in vastgoed via de beurs heeft u geen startkapitaal van duizenden euro’s nodig. Zo kunnen kleine beleggers met een inleg van 100 euro doorgaans al starten met beleggen in vastgoed.
Daarnaast is het door onrechtstreeks in vastgoed te beleggen mogelijk om uw risico zeer goed te spreiden. Het is namelijk mogelijk om in verschillende gebouwen te investeren zonder ze allemaal te hoeven aankopen. Wanneer u bijvoorbeeld kiest voor een vastgoedfonds, wordt het kapitaal van beleggers gespreid over meerdere vastgoedprojecten. Zo kan de waardedaling van één pand worden gedragen door de waardestijging van een ander pand.
Bij een directe investering in vastgoed komen meteen een groot aantal kosten kijken. Eerst en vooral is er de grote aankoopkost van het pand. Daarbovenop komen dan nog de notariskosten, aktekosten, BTW, registratierechten… Al deze kosten kunnen hoog oplopen. Door onrechtstreeks te beleggen heeft u deze hoge kosten niet. Echter, bij de keuze voor een vastgoedfonds dient u ook rekening te houden met extra fondskosten zoals beheerkosten, taxatiekosten, eigendomsverificatie…
De aankoop van een pand is een investering op lange termijn. Wanneer u plots nood heeft aan cash, kunt u de woning niet altijd zomaar snel verkopen. De verkoop van een onroerend goed neemt enige tijd in beslag, in tegenstelling tot aandelen, obligaties of fondsen die heel snel omgezet kunnen worden in liquide middelen.
Door in vastgoed te beleggen via de beurs, kunnen de beleggingen een zekere correlatie vertonen met andere beursgenoteerde aandelen. Dat was vooral duidelijk toen het coronavirus kwam opduiken. Zo liepen de verliezen van vastgoedfondsen op tot meer dan 20 procent voor fondsen met een grote blootstelling aan segmenten die zwaar getroffen zijn door de pandemie. Dit zorgt er dus voor dat beleggen in vastgoed volatieler is dan de aankoop van een onroerend goed. Het blijft een belegging en het is dus sterk afhankelijk van het beurssentiment.
Door indirect te beleggen wordt u geen eigenaar van een onroerend goed. U kunt dus niet van bepaalde voordelen genieten, zoals er in te gaan wonen, op vakantie te gaan of uw auto er te parkeren.
Als aandeelhouder heb je geen invloed. Er is altijd enige afstand ten opzichte van het beleid dat de fondsbeheerder voert in het geval van een vastgoedfonds. Het beleid dat de fondsbeheerder voert is soms ook lastiger te volgen.
