Heel wat mensen hebben vragen over de belasting op huurinkomsten in België. Zijn er effectief belastingen op huuropbrengsten? Hoe worden ze berekend? Wat zijn de aandachtspunten? In deze blog vind je alle antwoorden.
Heel wat beleggers investeren in vastgoed om dit later te verhuren, op zichzelf of via een verhuurservice. Op deze manier ontvangen ze elke maand een extra inkomstenstroom, bovenop de jaarlijkse waardestijging van het pand.
De huurinkomsten helpen om de banklening of het bulletkrediet af te betalen die men voor de financiering aanging. Dit is een van de redenen waarom vastgoedinvesteringen voor verhuur zo interessant zijn.
Deze verhuur is meestal voor een lange periode vastgelegd. Toch zijn er tegenwoordig nog alternatieven. Denk bijvoorbeeld aan huurinkomsten van een vakantiewoning waarbij je enkele weken per jaar zelf het pand gebruikt om je vakantie door te brengen.
In België betaal je geen belastingen op de werkelijke huurinkomsten. Je betaalt enkel de jaarlijkse belasting op het geïndexeerde K.I. x 1,40.
Deze formule levert een mooi voordeel op. Want zelfs als je jaarlijks veel meer huuropbrengsten ontvangt, word je slechts belast op dit kadastraal inkomen. Dat is veel voordeliger. Onderstaande voorbeeld zal dit duidelijk maken. We berekenen hoeveel belastingen je betaalt op huurinkomsten van een fictief appartement:
* We gaan ervan uit dat je in de hoogste belastingschaal van 50% zit. Dit bedrag is nog te vermeerderen met de gemeentebelasting.
Uit dit cijfervoorbeeld blijkt dat een belasting op het geïndexeerde KI +40% veel voordeliger is dan een belasting op de werkelijke huuropbrengsten. Momenteel betalen we slechts €1.250,41, terwijl we anders €5.400 moeten betalen (50% van €10.800). Dat is een verschil van meer dan vierduizend euro!
Opgelet, want deze regeling is enkel mogelijk voor een verhuur aan particulieren. Het pand is dus bestemd voor privégebruik. Verhuur je het vastgoed aan een vennootschap of een huurder die het professioneel gebruikt, dan word je belast op de nettohuur die je ontvangt (brutohuur min 40% kostenforfait).
Meestal komt dit duurder uit. Daarom gaan heel wat verhuurders dit fiscaal nadeel compenseren door de extra belasting door te rekenen in de maandelijkse huurprijs. In de meeste huurcontracten staat trouwens een clausule met een verbod om de woning geheel of gedeeltelijk te gebruiken voor beroepsdoeleinden. Hiermee probeert de verhuurder te vermijden dat hij wordt belast op de nettohuur.
Tip: bij gemengd gebruik splits je de huurprijs best op in privé/beroepsmatig. Zo geldt enkel voor het beroepsgedeelte de werkelijke huur als basis voor de belastingberekening.
Bezig met het invullen van je belastingaangifte? Dan moet je simpelweg het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen vermelden naast de code 1106/2106.
Bij een (gedeeltelijk) professioneel gebruik, vul je ook nog de totale brutohuur en huurvoordelen in bij code 1110/2110 (meer info).
